Haus geerbt – was nun?

Immer wieder kommt es vor, dass sich jemand nach dem Todesfall eines Verwandten plötzlich einer Immobilien-Erbschaft gegenübersieht. Ein Todesfall in der Familie zieht vielen den sprichwörtlichen Teppich unter den Füßen weg. Oft bleibt wenig Zeit, die Trauer und den Schock über den Tod eines nahestehenden Menschen zu verarbeiten, denn die Beerdigung muss organisiert und die Erbschaft geregelt werden. Schwierig wird es dann, wenn mehrere Erben beteiligt sind und die Frage, was mit dem Haus oder der Wohnung nach dem Tod des Besitzers geschehen soll, zu dessen Lebzeiten nicht angesprochen wurde. Wie geht man vor, wenn man eine Immobilie geerbt hat, was gilt es zu beachten? Hier einige Hinweise.

Gibt es ein Testament oder einen Erbvertrag?

Wie bei jedem Erbe muss man auch im Fall eines Immobilienerbes zuerst einmal feststellen, ob ein Testament – die sogenannte letztwillige Verfügung – oder ein Erbvertrag vorhanden ist. Ein Erbvertrag ist im Gegensatz zum Testament den Erben gegenüber verbindlich, muss notariell beglaubigt sein und kann nicht einseitig vom Erblasser widerrufen werden. Gibt es weder ein Testament noch einen Erbvertrag, kommt die gesetzliche Erbfolge zum Tragen.

Drei Möglichkeiten: Eigennutzung, Vermietung, Verkauf

Haben Sie eine Immobilie geerbt, können Sie: die Immobilie selbst nutzen, sie vermieten oder sie verkaufen. Es kommt entscheidend darauf an, wie viele Erben beteiligt sind und ob der Verstorbene (im Fachjargon: Erblasser) Schulden hinterlassen hat. Letzteres herauszufinden, soweit nicht eh schon bekannt, ist oberstes Gebot. Erst dann kann eine fundierte Entscheidung getroffen werden.

Wie auch immer Ihre Entscheidung ausfällt: Nehmen Sie sie nicht auf die leichte Schulter und prüfen Sie sorgfältig, welche Kosten auf Sie zukommen. Denn Sie wissen ja: Sie müssen das Erbe nicht um jeden Preis antreten! Nachdem Sie von Ihrem Erbe erfahren haben, haben Sie sechs Wochen Zeit, das Erbe beim Gericht abzulehnen. Prüfen Sie gründlich, wie sanierungsbedürftig die Immobilie ist und wie hoch die Verbindlichkeiten des Verstorbenen sind. Wenn die Verbindlichkeiten des Erblassers die Vermögenswerte übersteigen, kann die Entscheidung, das Erbe auszuschlagen, sinnvoll sein. Denn sonst muss der Erbe für die Schulden des Verstorbenen mit seinem Privatvermögen geradestehen. Entscheiden Sie sich dafür, das Erbe anzutreten, haben Sie folgende Möglichkeiten:

1. Eigennutzung: Viele entscheiden sich dazu, die geerbte Immobilie selbst zu nutzen, da Erinnerungen damit verbunden sind. Prüfen Sie neben den emotionalen Aspekten unbedingt auch Punkte wie: Ist die Immobilie sanierungsbedürftig? Welche Kosten kommen auf mich zu? Bin ich finanziell und körperlich in der Lage, notwendige Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen? Gibt es Miterben und bin ich überhaupt in der Lage, diesen ihre Anteile auszuzahlen? Wo liegt die Immobilie, möchte ich dort wohnen und bin ich bereit umzuziehen? Was meint meine Familie dazu? Und so weiter. Gut zu wissen: Unter bestimmten Bedingungen gibt es bei der Eigennutzung sogar gesetzlich vorgeschriebene Steuervorteile.

2. Vermietung: Auf den ersten Blick ist die Vermietung für viele, die sich nicht von der Immobilie trennen möchten, sie jedoch selbst nicht bewohnen wollen, ein guter Kompromiss. In der Praxis lohnt sich das hingegen selten. Das Problem: Die Sanierungskosten der geerbten Immobilie sind in vielen Fällen so hoch, dass sie durch die Mieteinnahmen nicht abgedeckt werden. Unterm Strich ist es leider oft ein Minusgeschäft. Ausnahme sind Mehrfamilienhäuser. Hier kann sich eine Vermietung durchaus lohnen, wenn allfällige Sanierungskosten auf mehrere Mieter umgelegt werden. Doch auch bei Einfamilienhäusern oder Wohnungen bietet sich eine Vermietung vorübergehen an, wenn absehbar ist, dass sie bald verkauft werden kann, oder es Kinder oder Enkelkinder gibt, die das Objekt später nutzen möchten.

3. Verkauf: Der Verkauf der Immobilie ist häufig die beste Lösung. Ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt den anderen Miterben ihren Anteil aus. Diese können das Geld dann nach eigenem Gutdünken verwenden und je nach Bedarf damit Schulden begleichen oder es wiederum in eine Immobilie investieren. Erbstreitigkeiten sind somit schnell bereinigt oder kommen gar nicht erst auf. Wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erben, nennt man das eine „Erbengemeinschaft“. Dabei sind alle Miterben für die Immobilie zuständig und haften mit ihrem Privatvermögen. Auch etwaige Reparaturen sind hiervon zu bezahlen. Leider sind bei einer Erbengemeinschaft Konflikte oft vorprogrammiert. Der eine möchte die Immobilie selbst nutzen (dann müsste er die anderen Erben auszahlen), der andere verkaufen. Was tun in solchen Fällen? Die beste Lösung ist meist, das Erbe möglichst bald unter den Erben aufzuteilen und dann die Erbengemeinschaft aufzulösen. Der Verkehrswert der Immobilie muss festgestellt werden (entweder durch einen Immobilienmakler oder durch einen Gerichtsgutachter, sofern ein gerichtliches Gutachten notwendig ist). Der Verkehrswert gibt an, wie hoch der Erlös bei einem Verkauf der Immobilie wahrscheinlich wäre. Hat keiner der Erben Interesse an der Immobilie, können sie es als Erbengemeinschaft einvernehmlich verkaufen und den Erlös entsprechend der gesetzlichen Erbfolge (sofern weder Testament noch Erbvertrag vorliegen) unter sich aufteilen.

Die Vorteile des Erbscheines

Um sich ins Grundbuch eintragen zu lassen, genügt in der Regel das Testament, falls eines existiert. Mit einem sogenannten „Erbschein“ geht man auf Nummer sicher, denn dieser wird vom Grundbuchamt in jedem Fall akzeptiert. Ist kein Testament vorhanden, empfiehlt es sich, den Erbschein bei Gericht zu beantragen. Der Erbschein ist ein offizielles Dokument, das man bei dem Amtsgericht beantragt, in dessen Bezirk der Erblasser zuletzt wohnhaft war. Im Falle einer Erbengemeinschaft kann ein gemeinschaftlicher Erbschein beantragt werden. Der Erbschein wird vom Gericht nur auf Antrag ausgestellt! Es besteht auch die Möglichkeit, stattdessen oder zusätzlich einen Teilerbeschein zu beantragen, der die Größe des Erbteils für den jeweiligen Erben bescheinigt. Das zuständige Gericht gibt Auskunft darüber, welche Unterlagen man zur Beantragung des Erbscheines mitbringen muss.

Mit dem Erbschein haben die Erben eine Legitimation für die Rechtsnachfolge des Verstorbenen. Damit ist man zum Beispiel berechtigt, das Grundbuch einzusehen und zu erfahren, ob und in welcher Höhe die Immobilie möglicherweise belastet ist. Der Erbschein gibt den Erben auch die Macht über finanzielle Dinge wie beispielsweise über Bankkonten des Verstorben, Versicherungensangelegenheiten zu regeln und vieles mehr. Doch Achtung: Wenn jemand einen Erbschein beantragt, gilt das Erbe als angenommen. Er kann es dann nicht mehr ausschlagen! Als Alternative, um Einsicht in die Vermögenswerte des Verstorbenen zu bekommen, reicht es meist aus, die Sterbeurkunde und das Stammbuch vorzulegen.

Teilungsversteigerung
Wenn sich die Erben nicht einig sind.

Problematisch wird es, wenn sich die Erben nicht einig sind, wie sie vorgehen möchten. In diesem Fall kann jeder Erbe seinen Anteil an der Immobilie eigenständig verkaufen. Dazu beantragt man bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, eine „Teilungsversteigerung“, mitunter auch Auseinandersetzungsversteigerung genannt. Voraussetzung ist, dass die Erben ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen sind. Die Miterben müssen das zwar akzeptieren, können den Anteil an der Immobilie aber natürlich kaufen.

Die Erbschaftssteuer

Nicht jedes Erbe ist steuerfrei. Gesetzliche Grundlage der Erbschaftssteuer ist das Erbschafts- und Schenkungssteuer-Gesetz. Darin ist die Steuer festgelegt, die beim Erben fällig wird. Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich nach der Steuerklasse und beträgt zwischen 7 Prozent und bis zu 50 Prozent. Allerdings gibt es Freibeträge, abhängig von der Steuerklasse und vom Verwandschaftsgrad des Erben zum Verstorbenen. Die Erbschaft muss dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten mitgeteilt werden. Wird vom Finanzamt eine Erbschaftssteuererklärung verlangt, müssen Sie diese abgeben, wenn Sie dazu aufgefordert werden.

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