Immobilie bei Scheidung verkaufen

Bei gemeinsamem Eigentum (beide im Grundbuch)
Wenn beide Partner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, gehört ihnen die Immobilie jeweils zur Hälfte oder in einem anders festgelegten Verhältnis. In diesem Fall gibt es mehrere Möglichkeiten:

• Hausverkauf: Dies ist oft die einfachste Lösung. Das Haus wird verkauft und der Erlös wird nach Abzug der Restschulden aufgeteilt. Dies führt zu einer klaren finanziellen Trennung.
• Auszahlung eines Ehepartners: Ein Ehepartner übernimmt das Haus und zahlt dem anderen seinen Anteil am Eigenkapital aus. Der verbleibende Partner muss finanziell in der Lage sein, die Auszahlung und die verbleibenden Kreditraten alleine zu stemmen. Die Bank muss dieser Lösung zustimmen.
• Teilungsversteigerung: Können sich die Ehepartner nicht einigen, kann ein Partner eine Teilungsversteigerung beantragen. Dies ist in der Regel die ungünstigste Option, da das Haus zwangsversteigert wird und der Erlös vom Versteigerungsergebnis abhängt. Hierauf haben die Eigentümer keinen Einfluss.
• Vermietung: In manchen Fällen wird das Haus vermietet, um die laufenden Kosten zu decken und die Mieteinnahmen zu teilen. Dies erfordert jedoch eine weiterhin gute Absprache zwischen den Ex-Partnern.

Bei Alleineigentum (nur ein Partner im Grundbuch)
Steht nur ein Ehepartner im Grundbuch, bleibt dieser alleiniger Eigentümer des Hauses. Trotzdem können dem anderen Ehepartner finanzielle Ansprüche zustehen.

• Zugewinnausgleich: Bei einer Zugewinngemeinschaft wird der Wertzuwachs, den das Haus während der Ehe erfahren hat, in die Berechnung des Zugewinnausgleichs einbezogen. Der ausziehende Partner hat in der Regel Anspruch auf die Hälfte des Wertzuwachses, der während der Ehe entstanden ist.
• Vorsicht bei eingebrachtem Vermögen: Hat ein Partner das Haus als Erbe oder bereits vor der Ehe besessen, wird nur die Wertsteigerung während der Ehezeit im Zugewinnausgleich berücksichtigt.

Wichtige Aspekte bei der Aufteilung

• Restschulden: Wer den Kreditvertrag unterschrieben hat, haftet weiterhin für die Rückzahlung. Die Bank muss einer Entlassung aus der Haftung oder einer Umschuldung zustimmen.
• Nutzungsentschädigung: Wenn ein Partner auszieht, kann er vom verbleibenden Partner eine Nutzungsentschädigung für die Nutzung des Hauses verlangen. Dies wird oft mit Unterhaltszahlungen verrechnet.
• Einvernehmliche Lösung: Ehepaare können in einer notariellen Scheidungsfolgenvereinbarung die Aufteilung des Hauses und anderer Vermögenswerte einvernehmlich regeln. Dies spart Zeit, Nerven und Kosten.

Berechnung der Auszahlungshöhe

1. Ermittlung des aktuellen Marktwerts
   Der erste Schritt ist, den aktuellen Verkehrswert der Immobilie zu bestimmen.
   • Dies kann durch eine Einigung der Ehepartner geschehen.
   • Alternativ kann ein unabhängiger Gutachter beauftragt werden.
   • Bei Uneinigkeit kann das Gericht einen Sachverständigen bestimmen.
   
2. Abzug der restlichen Schulden
   Vom ermittelten Marktwert werden alle noch ausstehenden Schulden abgezogen, insbesondere der ausstehende Kredit.
   • Formel: Aktueller Marktwert – Restliche Schulden = Gesamtes Eigenkapital
   
3. Aufteilung des Eigenkapitals
   Das verbleibende Eigenkapital wird unter den Ehepartnern aufgeteilt.
   • Grundsätzlich 50:50: In der Regel wird das Eigenkapital zu gleichen Teilen aufgeteilt, besonders bei Miteigentum.
   • Individuelle Vereinbarungen: Die Aufteilung kann auch anders ausfallen, je nach individueller Vereinbarung oder Berücksichtigung von Anfangsvermögen.
   • Auszahlungssumme: Der verbleibende Partner zahlt dem anderen den entsprechenden Anteil am Eigenkapital aus.

Beispielrechnung

• Marktwert der Immobilie: 400.000 €
• Restschulden (Hypothek): 200.000 €
• Eigenkapital: 400.000 € – 200.000 € = 200.000 €
• Auszahlungshöhe (bei 50:50 Teilung): 200.000 € / = 100.000 €

Wichtige rechtliche Aspekte

• Zugewinnausgleich: Bei einer Zugewinngemeinschaft fließt der Wertzuwachs des Hauses während der Ehe in den Zugewinnausgleich ein, selbst wenn nur ein Partner im Grundbuch steht.
• Zustimmung der Bank: Wenn der verbleibende Partner das Haus übernimmt, muss die Bank der Übertragung des Kredits zustimmen.
• Steuerliche Aspekte: Bei einem Verkauf innerhalb des Trennungsjahres können steuerliche Nachteile entstehen. Eine Beratung durch einen Steuerberater ist empfehlenswert.

Schritt-für-Schritt-Berechnung

1. Bewertung des Anfangsvermögens
   • Wann? Der Stichtag für das Anfangsvermögen ist der Tag der Eheschließung.
   • Was zählt? Hierbei wird der Wert des Hauses zum Zeitpunkt der Eheschließung ermittelt. Schulden, die auf der Immobilie lasteten, werden abgezogen.
   • Schenkung und Erbe: Falls die Immobilie während der Ehe geerbt oder geschenkt wurde, wird ihr Wert zum Zeitpunkt des Erhalts dem Anfangsvermögen hinzugerechnet. Die Wertsteigerung, die bis zum Ende der Ehe eintritt, fällt jedoch in den Zugewinn.
   • Wertanpassung: Der Wert des Anfangsvermögens wird, falls es schon länger zurückliegt, inflationsbereinigt.
2. Bewertung des Endvermögens
   • Wann? Der Stichtag für das Endvermögen ist der Tag, an dem der Scheidungsantrag beim Gericht zugestellt wurde.
   • Was zählt? Es wird der aktuelle Verkehrswert des Hauses abzüglich der noch bestehenden Schulden ermittelt.
3. Ermittlung des Zugewinns
   • Der Zugewinn eines jeden Ehepartners wird getrennt berechnet, indem das Anfangsvermögen vom Endvermögen abgezogen wird.
   • Der höhere Zugewinn muss dann zur Hälfte an den Partner mit dem geringeren Zugewinn ausgezahlt werden.

Beispielrechnung

Angenommen, Ehepartner A hat das Haus mit in die Ehe gebracht und Ehepartner B hatte kein Anfangsvermögen:

1. Eheschließung (Anfangsvermögen):
   • Hauswert: 300.000 € (inflationsbereinigt)
   • Anfangsschulden: 100.000 €
   • Anfangsvermögen Ehepartner A: 200.000 €
   • Anfangsvermögen Ehepartner B: 0 €
2. Scheidung (Endvermögen)
   • Hauswert: 500.000 €
   • Restschulden: 50.000 €
   • Endvermögen Ehepartner A: 450.000 €
   • Endvermögen Ehepartner B: 0 €
3. Zugewinn Ehepartner A: 450.000 € – 200.000 € = 250.000 €
4. Zugewinn Ehepartner B: 0 € – 0 € = 0 €
5. Zugewinnausgleich:
   • Differenz der Zugewinne: 250.000 € – 0 € = 250.000 €
   • Auszahlung an Ehepartner B: 250.000 € / 2 = 125.000 €

Hinweis: Die Auszahlung von 125.000 € würde in diesem Fall fällig, wenn Ehepartner A das Haus behält und das während der Ehe aufgebaute Vermögen (hier der Wertzuwachs der Immobilie) ausgeglichen wird.

Wie den Wert ermitteln?
Die Wertermittlung der Immobilie erfolgt idealerweise durch eine Einigung beider Ehepartner. Wenn dies nicht möglich ist, kann ein unabhängiger Gutachter oder das Gericht einen Sachverständigen beauftragen.

Wenn auf dem Haus noch Kredite lasten, haften alle Personen, die den Kreditvertrag unterschrieben haben. Die Kreditgeber müssen der Übertragung des Kredits auf einen Partner zustimmen. Lehnen sie dies ab, bleibt die Mithaftung bestehen.

Steht nur ein Ehepartner im Grundbuch, bleibt dieser auch nach der Scheidung Alleineigentümer. Der andere Ehepartner hat aber einen Anspruch auf einen Zugewinnausgleich, wenn der Wert des Hauses während der Ehe gestiegen ist.

Bewertung der Immobilie

Um den Zugewinnausgleich korrekt berechnen zu können, muss der Wert des Hauses ermittelt werden.
• Die einfachste Möglichkeit ist eine Einigung der Ehepartner über den Wert.
• Alternativ kann ein unabhängiger Gutachter beauftragt werden.
• Gibt es eine Einigung, wird das Gericht einen Sachverständigen bestimmen.

Steuerliche Aspekte

Wird ein Haus innerhalb des Trennungsjahres verkauft, kann dies unter Umständen steuerliche Nachteile mit sich bringen. Es ist ratsam, sich hierzu von einem Steuerberater beraten zu lassen.

Bei minderjährigen Kindern kann das Familiengericht dem Partner, der die Kinder betreut, das alleinige Wohnrecht im Haus zusprechen. Dies geschieht, um das Kindeswohl zu gewährleisten. In diesem Fall müsste der bleibende Partner dem anderen eine Nutzungsentschädigung zahlen.

• Schuldner zahlt: Wer den Kreditvertrag unterschrieben hat, haftet auch für die Rückzahlung.

• Gemeinsame Haftung: Haben beide Partner den Kreditvertrag unterschrieben, haften sie auch weiterhin gemeinsam, bis die Bank eine Entlassung aus der Haftung oder eine Umschuldung akzeptiert.

Empfehlungen

• Scheidungsfolgenvereinbarung: Um eine gerichtliche Auseinandersetzung zu vermeiden, kann in einer Scheidungsfolgenvereinbarung der Verbleib des Hauses vorab notariell geregelt werden.

• Mediation: Bei Uneinigkeiten kann eine Mediation helfen, eine gemeinsame und faire Lösung zu finden.

• Rechtsberatung: Eine frühzeitige rechtliche Beratung ist essenziell, um die beste Option für die eigene Situation zu ermitteln und Fehler zu vermeiden.

Verkauf im Trennungsjahr

Voraussetzung: Ein Verkauf ist bereits im Trennungsjahr möglich, sofern beide Ehepartner dem Verkauf zustimmen.
Vorsicht: Wenn nur einer der Partner im Grundbuch steht, aber die Immobilie im Wesentlichen das gesamte Vermögen darstellt, benötigt er für einen Verkauf die Zustimmung des anderen Ehepartners.
Steuern: Hier ist Vorsicht geboten. Werden innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf Immobilien wieder verkauft, fällt unter Umständen Spekulationssteuer an. Davon gibt es jedoch eine wichtige Ausnahme: Wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich selbst genutzt wurde, kann die Steuer entfallen.

Verkauf nach der Scheidung

Nach der rechtskräftigen Scheidung gibt es mehr Spielraum, aber auch hier gelten Regeln:
• Gemeinsames Eigentum: Stehen beide Partner im Grundbuch, müssen sie sich weiterhin über den Verkauf einigen.
• Einigung: Der Verkauf erfolgt, und der Erlös wird entsprechend der Eigentumsanteile aufgeteilt.
• Uneinigkeit: Kann keine Einigung erzielt werden, kann ein Partner eine Teilungsversteigerung beantragen, um den Verkauf gerichtlich durchzusetzen.
• Alleiniges Eigentum: Ist ein Partner Alleineigentümer, kann er die Immobilie nach der Scheidung grundsätzlich allein verkaufen. Eventuelle Ansprüche auf einen Zugewinnausgleich müssen jedoch berücksichtigt werden.

Empfehlung

Der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf ist, wenn eine einvernehmliche Lösung gefunden wurde.
• Eine notariell beurkundete Scheidungsfolgenvereinbarung kann die Verkaufsmodalitäten vorab klären und so lange, kostspielige Streitigkeiten vermeiden
• Dies ermöglicht beiden Parteien, rechtzeitig finanzielle Klarheit zu schaffen und den Verkauf in Ruhe zu planen.
• Eine Beratung durch einen Anwalt oder Notar ist in jedem Fall empfehlenswert.

So wird der Verfahrenswert berechnet

Der Verfahrenswert, der die Grundlage für Gerichts- und Anwaltskosten bildet, setzt sich aus mehreren Teilen zusammen:

• Nettoeinkommen: Das Gericht berechnet den dreifachen Netto-Monatseinkommens beider Ehepartner.
• Versorgungsausgleich: Für die Regelung der Rentenanwartschaften (Versorgungsausgleich) werden in der Regel 10 % des dreifachen Netto-Monatseinkommens pro auszugleichendes Anrecht hinzugerechnet.
• Vermögen (inkl. Haus): Im Rahmen des Verfahrens kann ein Zuschlag für das Vermögen, zu dem auch das Haus gehört, erfolgen. Dieser Zuschlag liegt typischerweise zwischen 2 % und 5 % des Reinvermögens beider Ehepartner, das heißt des Vermögens nach Abzug der Schulden.

Berechnung des Immobilienwerts

Um den Wert der Immobilie für die Berechnung des Verfahrenswerts und des Zugewinns zu bestimmen, wird der aktuelle Marktwert benötigt.

• Methoden: Der Marktwert kann durch eine Einigung der Ehepartner, ein Kurzgutachten oder ein ausführlicheres Verkehrswertgutachten von einem Immobiliensachverständigen ermittelt werden.
• Berechnung: Vom Verkehrswert werden die noch offenen Kreditschulden abgezogen. Der verbleibende Betrag ist das maßgebliche Reinvermögen.

Beispielrechnung

Hier ein vereinfachtes Beispiel, wie ein Haus den Verfahrenswert beeinflussen kann:

• Dreifaches Nettoeinkommen: Nehmen wir an, es beträgt 10.000 €.
• Reinvermögen (Haus): Bei einem Hauswert von 400.000 € und 200.000 € Restschulden beträgt das Reinvermögen 200.000 €.
• Zuschlag für das Reinvermögen: Bei einem 5 %-Zuschlag werden 10.000 € (5 % von 200.000 €) zum Verfahrenswert hinzugerechnet.
• Verfahrenswert: Der Gesamtwert würde dann 20.000 € betragen (10.000 € + 10.000 €).
• Kosten: Anhand dieses Verfahrenswerts werden die Anwalts- und Gerichtskosten ermittelt.

Wichtiger Hinweis

Die konkrete Höhe der Kosten ist von Fall zu Fall unterschiedlich und hängt von der individuellen Vermögenssituation und dem Umfang des Verfahrens ab. Da es sich um eine komplexe Angelegenheit handelt, ist es ratsam, sich von einem Anwalt und einem Steuerberater beraten zu lassen.

Ein Verkauf vor der Scheidung bietet klare Vorteile: geregelte Eigentumsverhältnisse, oft geringere steuerliche Komplexität und einfachere Entscheidungsfindung. Während der Scheidung steigen die Emotionen – externe Vermittler helfen hier enorm.
Nach der Scheidung herrscht zwar rechtliche Klarheit, aber die Gefahr von Blockaden und eskalierenden Konflikten ist höher.

Fazit: Nicht zu früh, nicht zu spät – mit Beratung geht’s sicherer.

Wir als Immobilienmakler bringen Struktur, Diskretion und Verständnis mit – und helfen, Streit zu vermeiden.
Wir kennen typische Konfliktsituationen bei Scheidungen und agieren als vermittelnde Instanz – von der Wertermittlung über die Vermarktung bis zum Verkauf.

• Spekulationsfrist: Wer nicht selbst im Haus gewohnt hat, zahlt unter Umständen Steuern auf den Gewinn.
• Grunderwerbsteuer: Kann in speziellen Fällen fällig werden, wenn ein Partner das Haus komplett übernimmt.
• Notar- und Kreditkosten: Auch diese Nebenkosten sollten frühzeitig einkalkuliert werden.

• Emotionaler Schnellschuss ohne Plan
• Unrealistische Preisvorstellungen
• Fehlende rechtliche Absicherung
• Kommunikation auf dem „Kriegsfuß“
• Keine externe Unterstützung einholen