Wohnung verkaufen
Der Leitfaden zum
erfolgreichen Verkauf einer Eigentumswohnung
Wer seine Wohnung verkaufen möchte, sollte den Marktwert realistisch ermitteln, alle wichtigen Unterlagen vorbereiten und die Besonderheiten der Eigentümergemeinschaft (WEG) beachten. Eine gute Planung, transparente Kommunikation und eine professionelle Vermarktung entscheiden am Ende über den Verkaufserfolg.
- Wohnung verkaufen heißt: Sie veräußern Anteile an einer WEG, nicht nur „Ihre vier Wände“.
- Diese Unterlagen sind Pflicht: Teilungserklärung, Grundbuchauszug, WEG-Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung.
- Bewertung: Vergleichswertverfahren dominiert bei ETWs, alternativ Sachwert oder Ertragswert.
- Bei vermieteten Wohnungen gelten Besonderheiten (Kündigungsschutz, Kapitalanlage).
- Tipp: Mit einer professionellen Bewertung starten – sie spart Zeit und Verhandlungen.
Lassen Sie uns Kontakt aufnehmen!
Yoster von Wülfing
Geschäftsführung
Warum der Verkauf einer Eigentumswohnung besonders ist
Viele Eigentümer glauben, sie verkaufen einfach „ihre Wohnung“.
Tatsächlich verkaufen sie Sondereigentum innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das heißt: Käufer erwerben nicht nur die Räume, sondern auch Anteile am Gemeinschaftseigentum – Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage.
Diese Besonderheit beeinflusst den gesamten Verkaufsprozess – von der Preisfindung bis zum Notartermin. Und genau deshalb lohnt sich ein strukturierter Ablauf..
Der Ablauf beim Wohnungsverkauf – Schritt für Schritt erklärt
Immobilienbewertung: Was ist Ihre Wohnung wirklich wert?
Ein realistischer Preis ist das Fundament jedes erfolgreichen Verkaufs.
Wir empfehlen, den Marktwert durch einen Fachmann ermitteln zu lassen – idealerweise mithilfe der drei gängigen Verfahren:
| Bewertungsverfahren | Anwendung | Kurz erklärt |
| Vergleichswertverfahren | Eigentumswohnungen | Wert basiert auf ähnlichen Objekten in Lage & Ausstattung |
| Ertragswertverfahren | Vermietete Wohnungen | Ertrag (Mieteinnahmen) bestimmt den Wert |
| Sachwertverfahren | Sonderfälle (z. B. eigengenutzte Objekte ohne Vergleich) | Wiederbeschaffungswert minus Altersabschlag |
Tipp: Online-Tools liefern Anhaltspunkte, ersetzen aber keine fundierte Bewertung durch einen Immobilienexperten mit Kenntnis regionaler Gutachterausschussdaten.
Unterlagen zusammenstellen – Ihre Verkaufsmappe im Überblick
Ohne vollständige Dokumente kein reibungsloser Verkauf. Käufer, Banken und Notare verlangen bestimmte Nachweise. Hier unsere Checkliste:
So finden sie den realistischen Preis:
| Pflichtunterlagen | Beschreibung |
| Teilungserklärung + Nachträge | Regelt, was Sondereigentum ist, was Gemeinschaftseigentum |
| Aktueller Grundbuchauszug | Eigentumsnachweis (nicht älter als 3 Monate) |
| Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen | Zeigen Zustand, Beschlüsse, Konflikte |
| Wirtschaftsplan & Hausgeldabrechnung | Belegt laufende Kosten & Instandhaltungsrücklage |
| Energieausweis | Pflicht bei Verkauf seit 2014 |
| Baupläne & Wohnflächenberechnung | Für Käufer & Banken relevant |
| ggf. Mietverträge | Bei vermieteten Wohnungen |
Extra-Tipp:
Lückenhafte Unterlagen schrecken Käufer ab – oder verzögern die Finanzierung. Wir helfen unseren Kunden, alle Dokumente professionell zusammenzustellen.
Vermietete Wohnung verkaufen – was gilt hier?
Ein häufiger Irrtum: „Ich kann meine Wohnung leer verkaufen, auch wenn ein Mieter drin ist.“
Das stimmt so nicht. Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung bleibt der Mietvertrag bestehen (§566 BGB – Kauf bricht nicht Miete).
Optionen & Besonderheiten:
- Käufer wird Vermieter, übernimmt Rechte & Pflichten.
- Eigenbedarfskündigung ist erst nach Eigentumsumschreibung möglich – und nur bei berechtigtem Interesse.
- Kapitalanleger schätzen oft bestehende Mietverhältnisse als Renditeobjekte.
Steuerliche Aspekte – Spekulationssteuer beachten
Wer eine Wohnung innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss ggf. Spekulationssteuer zahlen.
Ausnahme:
- Die Wohnung wurde ausschließlich selbst genutzt, oder
- im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren selbst bewohnt.
Bei Erbschaften zählt der Zeitpunkt, an dem der Erblasser die Wohnung erworben hat.
Tipp: Bei Unsicherheit lohnt sich ein Gespräch mit einem Steuerberater – besonders bei vermieteten Objekten.
Verkaufsstrategie: Privat oder mit Makler?
Viele Eigentümer überlegen: „Soll ich selbst verkaufen oder einen Makler beauftragen?
| Variante | Vorteile | Nachteile |
| Privatverkauf | Keine Provision, volle Kontrolle | Hoher Zeitaufwand, Haftungsrisiko, weniger Reichweite |
| Maklerverkauf | Professionelle Vermarktung, geprüfte Käufer, rechtliche Sicherheit | Maklerprovision |
Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland die Provisionsteilung: Verkäufer und Käufer teilen sich in der Regel die Maklerprovision (meist 3 % + MwSt. je Partei).
Unsere Erfahrung: Eigentümer erzielen mit professioneller Vermarktung durchschnittlich 5–10 % höhere Verkaufspreise – und sparen Wochen an Verhandlungszeit.
Das sagen unsere Kunden über uns
Kosten, Notar und Grundbuch
Bei einem Wohnungsverkauf fallen folgende Nebenkosten an:
- Notargebühren: ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises
- Grundbuchkosten: ca. 0,5 %
- Maklerprovision: falls beauftragt, i. d. R. 3 % je Partei
- Löschung Grundschuld: falls Darlehen besteht
Wichtig:
Die Notarkosten trägt in der Regel der Käufer, die Löschung alter Grundschulden bezahlt der Verkäufer.
Ablauf ab Kaufzusage bis Übergabe
- Kaufpreisverhandlung
- Kaufvertragsentwurf durch Notar
- Prüfung & Freigabe beider Parteien
- Notartermin & Beurkundung
- Eintragung Auflassungsvormerkung
- Kaufpreiszahlung nach Fälligkeitsmitteilung
- Eigentumsumschreibung & Schlüsselübergabe
Wir begleiten Verkäufer in allen Phasen – vom ersten Besichtigungstermin bis zur Übergabe.
Häufige Stolperfallen beim Wohnungsverkauf
- Überzogene Preisvorstellungen → führt zu monatelanger Vermarktung.
- Fehlende Unterlagen → Banken blockieren Kredite.
- Mangelnde Kommunikation mit WEG → Käufer verlieren Vertrauen.
- Ungeklärte Instandhaltungsrücklagen → Käufer fordern Preisnachlass.
Unsere Empfehlung: Prüfen Sie frühzeitig alle Unterlagen und holen Sie sich Rat von Experten – besonders bei älteren Objekten oder Sonderfällen (vermietet, Erbengemeinschaft).
Mini-Checkliste: Erfolgreich Wohnung verkaufen
| Schritt | Aufgabe | Verantwortlich |
| 1 | Marktwert ermitteln | Eigentümer / Makler |
| 2 | Unterlagen sammeln | Eigentümer |
| 3 | Exposé & Vermarktung | Makler / Eigentümer |
| 4 | Besichtigungen & Verhandlungen | Makler / Eigentümer |
| 5 | Notarvertrag & Übergabe | Notar / Käufer / Verkäufer |
Hier finden Sie uns
Sie sehen gerade einen Platzhalterinhalt von Google Maps. Um auf den eigentlichen Inhalt zuzugreifen, klicken Sie auf die Schaltfläche unten. Bitte beachten Sie, dass dabei Daten an Drittanbieter weitergegeben werden.
Mehr InformationenDas könnte sie auch interessieren
Kontakt
Lassen Sie uns Kontakt aufnehmen!
Sie haben Beratungsbedarf zum Thema Immobilien(ver-)kauf oder haben Fragen zum Unternehmen? Sprechen Sie uns an.
Häufige Fragen beim Verkauf einer Wohnung
Der verkauf einer Eigentumswohnung ist ein bedeutender Schritt und jede Situation ist anders. Ob Sie geerbt haben, sich räumlich verändern wollen oder einfach eine neue Lebensphase einläuten und hat viele Fragen. Das ist absolut normal. Genau deshalb nehmen wir uns bei von Wülfing Immobilien Zeit für persönliche Beratung und beantworten im Vorfeld die häufigsten Fragen, die uns begegnen:
Wie lange dauert es, eine Wohnung zu verkaufen?
Je nach Lage und Preisstrategie zwischen 2 und 6 Monaten. In gefragten Regionen geht es oft schneller.
Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
Ja – der Mietvertrag bleibt bestehen, Käufer übernimmt diesen automatisch (§566 BGB).
Welche Unterlagen brauche ich zwingend für den Verkauf?
Teilungserklärung, Grundbuchauszug, WEG-Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Energieausweis.
Muss ich Spekulationssteuer zahlen?
Nur, wenn die Wohnung innerhalb von 10 Jahren nach Kauf verkauft wird und nicht selbst genutzt wurde.
Wann ist der beste Zeitpunkt zum Verkaufen?
Wenn Nachfrage und Zinsen stabil sind – oder wenn Sie Ihre Lebensplanung verändern (Erbschaft, Umzug, Altersvorsorge).
Veröffentlicht